Сектор индивидуального хранения в Европе изначально недофинансирован и предлагает предсказуемые денежные потоки.

Индивидуальное хранение по всему миру является альтернативным выбором для многих инвесторов, но быстрорастущий европейский рынок и стабильная доходность, которые он предлагает, делают его лучшим выбором для долларового инвестора.

Растущий потребительский спрос на хранилища индивидуального хранения не показывает никаких признаков снижения: с 2016 года заполняемость составляет около 80 процентов. В густонаселенных городских центрах, таких как Лондон, сокращение жилой площади в сочетании с ростом спроса на съемное жилье привело к беспрецедентной доле людей, ищущих внешние складские помещения.

Привлекательность инвестиций в хранение

«Сектор складского хранения в Европе по своей природе недофинансирован и предлагает предсказуемые денежные потоки», — говорит Олли Сондерс, ведущий директор по альтернативам компании JLL.

«Мы наблюдаем рост выше инфляции на большинстве европейских рынков. Операторы хотят расти на 10 процентов в год, хотя они ограничены земельным рынком и возможностями финансирования».

Около трети клиентов самообслуживания self storage — это коммерческие предприятия: стартапы, малые предприятия и интернет-магазины. Они используют пространство в качестве гибкого решения при переполнении запасов, а также для распространения своей продукции.

В условиях бурного роста европейского сектора стартапов корпоративный спрос на склады индивидуального хранения будет продолжать расти.

Теперь всё больше новых операторов выходят на европейский рынок, увеличивая количество объектов и стимулируя развитие этого развивающегося сектора, который открывает возможности для инвесторов.

Инвесторы Self Storage мыслят масштабно

Крупные инвесторы принимают это к сведению. В прошлом году инвестиционный фонд Schroders впервые инвестировал в складские помещения для хранения вещей, купив британскую фирму The Self Storage Company и ее пять складских помещений в Лондоне.

За последние двенадцать месяцев на континенте наблюдались высокие уровни транзакционной активности, при этом большинство транзакций впервые совершались за пределами Великобритании.

Состоявшиеся игроки на зрелых рынках строят более вместительные и качественные современные здания и участвуют в выборочных слияниях и поглощениях. Британская компания Armadillo Self Storage, которая приобрела по одному складскому центру в Ньюкасле и Гейтсхеде и четыре складских центра в Стоктоне, добавила к своему портфелю более 12 000 квадратных метров арендуемой площади, в то время как в Швеции Shurgard приобрела собственность около 24 500 квадратных метров в пяти регионах у Стокгольмской компании Pelican, расширив свой портфель до 36 объектов по всей стране.

Тем не менее, фрагментированный характер европейского рынка индивидуального хранения данных может поначалу исключать более крупных инвесторов. В то время как 82 процента складских помещений в Европе сосредоточены в шести странах — Великобритания лидирует в этом секторе, за ней следуют Франция и Испания, — десять крупнейших брендов контролируют всего 23 процента сектора и 39 процентов от общей площади. Кроме того, наблюдается отсутствие операторов среднего уровня, но при этом преобладающее обилие мелких независимых провайдеров.

Новые способы выхода на рынок индивидуального хранения

Тем не менее, высокие прогнозируемые темпы роста сектора являются сильным стимулом для инвесторов любого размера.

«Перспективы для сектора self storage в Европе открывают много возможностей как для независимых мелких игроков, так и для крупных компаний и отдельных проектов инвесторов, с множеством способов для инвестирования нового капитала в рынок», — говорит Сондерс.

«Большинство инвесторов покупают существующие активы и платформы, но сталкиваются с тем фактом, что не так много именно крупных портфелей со складскими помещениями. 50 миллионов долларов США являются очень большими инвестициями в хранилище, но в США есть инвесторы, которые хотят вложить сотни миллионов долларов — и в результате они могут не выйти на рынок из-за отсутствия такого предложения».

Таким образом, новым инвесторам остаётся только концентрироваться на новых моделях финансирования девелоперских площадок для ускорения строительства, таких как структуры DBFO и совместные предприятия с партнерами по финансированию.

«Есть несколько молодых портфелей, которые неуклонно растут, и несколько более авторитетных игроков, которые одновременно консолидируют и открывают новые площадки», — говорит Сондерс. «При хороших макро- и демографических показателях в ближайшие несколько лет этот предпринимательский сектор должен продолжать развиваться».

В то время как индивидуальное хранение в качестве инвестиционного сектора гораздо более развито в Соединенных Штатах и Австралии , рынки по всей Европе только сейчас набирают обороты, как с точки зрения привлечения клиентов, так и с точки зрения доступной площади.

Германия и Центральная Европа относятся к числу рынков, предрасположенных к росту, поскольку на стадии разработки находятся проекты индивидуального хранения, а спрос в крупных городах неукоснительно растет. «По всей Европе рынок самообслуживания имеет прочную основу и большой потенциал. Нам просто нужно еще несколько игроков на этих рынках, чтобы воспользоваться возможностями и по-настоящему запустить их», — говорит Сондерс.

Хотя маловероятно, что количество складских помещений на человека когда-либо достигнет того же уровня, что и в США, в основном из-за таких факторов, как доступность и цена земли, для генерации потенциальной клиентской базы еще многое предстоит сделать, и это имеет важное значение для непрерывного роста сектора.

«Уровень осведомленности потребителей об индустрии self storage до сих пор остается низким, — говорит Сондерс. «Для более широкого распространения в Европе провайдеры должны повысить свою видимость и популяризацию в Интернете, чтобы их продукт было легче найти для потребителя, разбирающегося в цифровых технологиях».

А поскольку все больше потребителей начинают осознавать потенциал индивидуального хранения, инвесторы заблаговременно должны делать то же самое.