Self Storage. Индивидуальное хранение как оно есть

Индивидуальное хранение. Что такое аренда Self Storage в России и мире.

Дорогой читатель, если ты попал на эту страницу, то это может означать, что ты или клиент, который заинтересован в хранении своих вещей или товаров, или человек со стороны бизнеса, который анализирует рынок, ищет что-то новое, или хочет заняться этим видом услуги в ближайшей перспективе. А по сему я постараюсь дать максимально широкий обзор индивидуального хранения (по англ. self storage) как для клиентов, так и для бизнеса. Приступим.

Оглавление:

1. Что такое индивидуальное хранение (Self Storage)?
2. Виды индивидуального хранения
3. Контейнерное или уличное хранение
4. Облачное хранение вещей
5. Боксы для хранения вещей на складе
6. Кому нужна услуга хранения вещей и товаров?
7. Выбор склада индивидуального хранения
8. Чем индивидуальное хранение отличается от ответственного хранения?
9. Чем индивидуальное хранение (аренда мини-боксов) отличается от обычной аренды?
10. Индивидуальное хранение как бизнес идея
11. Рентабельность бизнеса Self Storage
12. Индивидуальное хранение в США
13. Индивидуальное хранение в Европе
14. Перспективы индивидуального хранения. Дальнейшее развитие

Что такое индивидуальное хранение (Self Storage)?

Индивидуальное хранение — это услуга временной аренды небольших изолированных помещений или мест. Т.е. клиент берёт во временное пользование мини-склад (бокс, контейнер или место на общей полке стеллажа) под свои нужды. Компании, которые предоставляют данную услугу называются операторами складов индивидуального хранения. На английском языке эта услуга называется Self Storage. Ею могут воспользоваться как представители бизнеса (Юр. лица и ИП), так и обычные люди (физ. лица).

Срок аренды может быть как самым коротким от одного дня или недели, так и значительно превышающих 11 месяцев. Обычно срок договора аренды в России составляет 11 месяцев (чтобы избежать обязательной регистрации договора), но допускает автоматические пролонгации. Поэтому на практике он ограничен только потребностью клиента в индивидуальном хранении.

Под небольшими изолированными помещениями подразумеваются всевозможные огороженные боксы, специально установленные бытовки или контейнеры. Площадь таких боксов может начинаться от менее 1 кв.м. и доходить до 100 кв.м. и более. А вот под местом хранения подразумевается возможность хранения товаров и вещей вместе с другими хранителями в высотных стеллажах. И обычно такие стеллажи расположены на больших складах ответственного хранения. А чтобы было более понятно, читайте далее про виды и способы организации Self Storage.

Виды индивидуального хранения

Для понимания почему на рынке так много предложений по индивидуальному хранению и так сильно отличаются цены, необходимо рассмотреть виды индивидуального хранения, чем они отличаются, как организовано пространство, какие имеют плюсы, минусы, особенности и ограничения. А также мы сравним разницу в стоимости данных видов и из каких основных затрат они состоят.

Различия в стоимости и в качестве услуг могут быть даже внутри одного вида хранения. И виновником может быть не только стоимость аренды земли или склада, но и место локации, логистические издержки, которые заложены в стоимость хранения, востребованность в площадях в данном месте или даже большое количество потенциальных клиентов, готовых арендовать бокс или контейнер.

На сегодня имеем следующие виды организации услуги: хранение в морских контейнерах или бытовках или уличные боксы хранения (очень распространены в США), облачное хранение и хранение в боксах на складах. В России на данный момент самыми распространёнными являются контейнеры и боксы на складах. Давайте далее мы разберём эти виды подробнее.

Контейнерное или уличное хранение

Это один из видов индивидуального хранения при котором на огороженной уличной территории располагают морские контейнеры. Клиент может арендовать контейнер или его часть и использовать для своих нужд, например хранение вещей и мебели при переезде, или же хранение товара, если мы говорим о бизнесе. Контейнеры могут быть разного размера (40 футов, 20 футов и т.п.) и, соответственно, разной площади и вместимости.

Самыми распространёнными являются 40-ка футовый, что по площади пола примерно 30 кв.м. и 20-ти футовый — площадь около 15 кв.м. Так как площадь контейнера может достигать 30 квадратных метров, то часть контейнеров на площадке делят на несколько отсеков со своими отдельными входами для того, чтобы удовлетворить спрос на малые арендуемые площади от 1-2 кв.м. (квадратных метра) и более. Такое деление на маленькие помещения является затратной статьёй, поэтому стоимость данных мини-складов будет значительно дороже, в отличие от аренды целого контейнера в пересчёте на 1 кв.м.

Не всегда услугу уличного хранения выстраивают на основании использования контейнеров. Это могуть быть заводские или самодельные бытовки, которые по стоимости значительно дешевле морских контейнеров. Также это могут быть лёгкие строения, которые разделены на боксы и очень похожы на облагороженный гаражный комплекс.

В России такой вид боксовой системы не развит, но в других странах, например в Северной Америке, он занимает значительную долю среди прочих.

Давайте теперь рассмотрим достоинства уличного хранения.

• стоимость аренды 1 кв.м. для клиентов является одной из самых низких. Аренда земли в несколько раз ниже стоимости аренды помещений, поэтому операционные затраты намного меньше по сравнению с другими видами хранения.
• контейнеры являются ликвидным имуществом. Их всегда можно реализовать на рынке в случае необходимости.
• контейнеры могут быть и залогом в случае привлечения инвестиций или входа в долю компании. Это также актуально в случае кредитования под развитие бизнеса.
• мобильность. В случае необходимости контейнеры, даже с имуществом клиентов, можно погрузить на контейнеровозы и перевезти на другую площадку.
• удобство подъезда к контейнеру. На многих уличных площадках делают широкие проезды между рядами хранения. Это позволяет не только на легковом автомобиле, но и на грузовике подъехать к своему контейнеру и осуществлять выгрузку или погрузку в непосредственной близости. В том числе можно даже использовать автопогрузчик или кран.

Но при этом уличное хранение сопровождается очень высокими инвестициями в контейнеры, бытовки или строительство помещения боксового типа. И всё же, аренда площади для клиента при уличном хранении примерно в 2-3 раза дешевле других видов индивидуального хранения.

Есть также модель бизнеса, когда к вам непосредственно домой подают машину с контейнером (обычно небольшого размера).

Вы загружаете в него свои «драгоценности», затем контейнер пломбируется или на него вешается ваш собственный замок и машина увозит ваши вещи на контейнерную стоянку (площадку или крытый склад). Ну а в случае необходимости, этот контейнер привезут на машине в место, куда вы укажете. Это очень удобно и актуально, особенно когда необходимо на длительное время сдать в хранение большое количество вещей, например, во время ремонта или смены места жительства.

Теперь перечислим недостатки контейнерного хранения. Не для всех клиентов и бизнесменов они могут быть недостатками, но всё же.

• высокий вход в бизнес. Стоимость контейнеров довольно высокая и номинируется в иностранной валюте. Скачки курса могут сильно уменьшить инвестиционную привлекательность приобретения морских контейнеров.
• долгий возврат инвестиций. Так как рентабельность данного бизнеса начинается с площадки 1500 — 2000 кв.м., то и изначальные денежные вливания довольно внушительные, они могут стартовать от 10 млн. рублей и более. Такие инвестиции не позволяют сильно снижать цены на сдаваемые в аренду площади. Ориентировочно получается, что стоимость 1 кв.м. уличной площадки составляет 100 — 150 рублей за кв.м. в месяц (данные по Москве), а сдаются площади в контейнере от 500 рублей за квадрат и выше. И даже такая кратная разница в стоимости говорит о многолетнем периоде возврата вложенных денежных средств. При этом, чем больше по площади арендуемая земля и большее количество контейнеров, тем быстрее получается вернуть инвестиции в данную услугу.
• погодные условия и хранимое имущество. Погода очень сильно влияет на выбор клиента в пользу уличного хранения. Не все товары можно хранить в контейнерах или бытовках на улице. Те товары, вещи и мебель, которые боятся влажного или, наоборот, сухого воздуха, могут быть безнадёжно испорчены. А перепады температур в контейнере в зависимости от времени года могут составлять от -40 до +80 по Цельсию.
• погодные условия при погрузке или разгрузке. Ещё один недостаток — это выгрузка или погрузка в дождь или снег. Кроме того, что это может испортить вещи или товары, так и ещё не все согласны работать в дождь, снег или в сильный мороз. Не всегда уличные площадки представляют собой заасфальтированные участки, поэтому лужи, грязь и кучи снега будут частыми спутниками вашего индивидуального хранения.

Облачное хранение вещей

Это подаётся как слегка «виртуальная» услуга хранения. Отсюда такое и непонятное название. Дело в том, что она подразумевает собой кроме хранения ещё и транспортную услугу. Вот как пошагово это выглядит. Клиент заказывает услугу индивидуального хранения. К нему домой (в офис) приезжают муверы. Ну, в общем это грузчики, которые грузят ваши вещи в машину и увозят их на общий склад хранения. При этом груверы (музчики) могут предоставить вам коробки и другие упаковочные материалы, а могут и сами всё аккуратно упаковать и подписать за вас. В общем были вещи и вот их нет. Не произносить как тост!

Где будут храниться ваши вещи? На одном из удалённых (обычно далеко удалённых) складов. Да вам, как клиенту, в принципе это и не важно. Главное для вас то, что за вас всё сделали, т.е. приехали, забрали вещи и увезли хранить. А когда они вам понадобятся, то вы просто сообщаете в компанию, чтобы они вернули назад ваше нажитое непосильным трудом имущество.

Некоторые облачные хранилища могут работать только с собственной тарой. Это тот случай, когда вам привозят или вы сами берёте в компании пластиковую тару (подобие закрывающихся пластиковых контейнеров для пищи, только большего размера) и укладываете в них свои вещи. Данные контейнера вы привозите в пункт приёма и сдаёте на хранение. Вот только храниться скорее всего они будут также на удалённом складе. При этом пункт приёма это только первый этап — этап консолидации, а далее уже, собрав какое-то количество контейнеров, их вывозят и размещают на хранение на другом складе.

Для облачного хранения обычно используют высотные склады ответсвтенного хранения (или арендуемые напрямую), которые располагаются в большинстве своём на окраинах вашего города или даже далеко в области. Чем дальше локация такого склада, тем ниже стоимость аренды площадей и стоимость рабочей силы. На складе вещи размещают в стеллажное хранение, при этом заранее их укладывают на поддоны, обматывают стрейч плёнкой и, при помощи погрузочной техники (высотный штабелёр, ричтрак), ставят в стеллаж в ячейку хранения.

К достоинствам данной модели можно отнести невысокую стоимость хранения при длительном сроке, а также комплекс услуг в виде транспорта, упаковки и погрузки. Я думаю всем понятно, что затраты на машину и муверов будут включены в стоимость. Поэтому то выше и сказано про длительный срок хранения. Так как стоимость забора, погрузки, возврата и разгрузки ваших вещей будут равномерно распределены во времени. Если срок короткий, то стоимость такого облачного хранения может быть непомерно высокой в пересчёте на месяц хранения.

Ещё одним плюсом является температурный режим. В большинстве своём на высотных складах со стеллажной системой хранения в течение года поддерживается положительная и стабильная температура и влажностный режим. Т.е. вы можете не беспокоиться, что ваша мебель напитает влагу или рассохнется, а товары, которые боятся минусовых температур замёрзнут и испортятся.

Из недостатков — скорее всего большая удалённость от вашего места проживания и невозможность самостоятельно обрабатывать (забрать или положить) свои вещи и товары. Как и говорилось выше, на таких складах операторы хранят вещи всех своих клиентов и поэтому вам вряд ли разрешат «хозяйничать» среди находящегося там чужого имущества. И даже если такое разрешение вы получите, то скорее всего график посещения такого хранилища будет далеко не круглосуточным. В общем, если рано утром выпал снег, а детские санки в «облаке», то настроение вашему ребёнку может быть сильно подпорчено.

К минусам ещё относится высокая стоимость при малом количестве хранения. В стоимость хранения будут включены забор ваших вещей и их последующая доставка (уже говорил об этом выше). И чем меньшее по габаритам количество вы собираетесь хранить, тем дороже это вам станет в пересчёте на объём или занимаемую вещами площадь. В такой модели индивидуального хранения практически нет хранимых бизнесом товаров, так как инертность сдачи в хранение и получения обратно товара будет совершенно недопустима, а стоимость непомерно высока. А вот хранение мебели и вещей физ.лицами при переезде или ремонте на длительный срок — это пожалуйста. Это то что доктор прописал.

Боксы для хранения вещей на складе

Самое, на мой взгляд, удобное и качественное индивидуальное хранение. Места под хранение представляют сбой небольшие отгороженные боксы, обычно сделанные из листового железа и окрашенные в корпоративные цвета.

Эту боксовую систему возводят в капитальном строении, чаще всего на складе, и дополняют всевозможными системами: пожаротушения и оповещения, обогрева и вентиляции, видеонаблюдения и системой доступа. Этажность такого склада может быть организована как изначально имеющимися конструкциями здания, так и при помощи мезонинных систем. Распространёнными являются 3-х и 4-х этажные склады. А сообщение между этажами организовано лифтами или подъёмниками.

Для выполнения погрузо-разгрузочных работ используют пандусы, разноуровневые ворота или частичный заезд транспорта прямо на склад. При этом клиенты лишены удовольствия намокнуть под дождём или ходить по лужам во время манипуляций со своими товарами и вещами. Также для удобства клиент может воспользоваться гидравлическими и обычными тележками для выгрузки/загрузки и перемещения вещей по складу до арендуемого бокса.

Полезная площадь, отведённая под боксы хранения занимает не всю площадь склада. Из практики это от 60% до 70% помещения, так как значительную часть будут занимать технологические зоны и проходы. Под технологическими зонами понимается зона погрузки/выгрузки, площадки перед лифтами или подъёмниками, подходы к пожарным шкафам, серверная, рабочее место охраны, и зона приёма гостей, она же зона ресепшн.

Размеры бокса варьируются в широких пределах. Это может быть ячейка хранения, наподобие ячейки в постамате или огороженная территория на складе, площадь которой доходит до 100 кв.м. и более. Всё зависит от потребности арендатора, т.е. клиента. При аренде бокса клиент покупает или приносит с собой и вешает на дверцу замок. Ключи на протяжении всего срока аренды будут находиться только у клиента. У самого оператора данного склада ключей конечно же нет.

Теперь предлагаю определить достоинства и недостатки. Самый большой минус данного вида хранения это стоимость. При аренде бокса в 1 кв.м. стоимость может варьироваться от 1500 руб. до 2200руб. в месяц. Высокая стоимость обусловлена высокой арендой изначальных площадей и большими инвестициями в строительство боксов, мезонинов (при наличие) и различных вспомогательных систем. Минусы наверное всё — кончились.

К достоинствам — стабильная положительная температура, вентиляция, хорошее освещение, удобное оперирование своим грузом или вещами и, обычно, круглосуточный режим работы. В любой момент времени вы можете прийти на склад, открыть свой бокс и взять оттуда свои санки или велосипед.

Как и говорил выше, стоимость может сильно зависеть от локации склада в городе, логистической доступности, а также от класса помещения. Да, конечно же есть склады с боксовой системой хранения которые не являются тёплыми, в которых не поддерживается влажностный режим и не такая уж красивая внутренняя и внешняя отделка и яркое освещение. Но при этом ценник на 1 квадрат площади может быть значительно ниже.

Кому нужна услуга хранения вещей и товаров?

Я часто слышу вопросы: «Да кому нужны эти боксы? Не уж-то люди готовы тратить такие деньги за аренду помещения для хранения ненужных им вещей?» Ответ однозначно положительный. Этому есть примеры с полувековой историей в других странах. В США и в Европе индивидуальное хранение (Self Storage) развивается и пользуется стабильной популярностью. И эта востребованность со стороны клиентов остаётся практически постоянной даже в кризисные периоды в экономике. А в обычное время растёт опережая другие модели бизнеса с недвижимостью.

Услуга в России (пока можно судить только по Москве и Санкт-Петербургу) также востребована и бурно развивается, опережая по темпам роста уже устоявшиеся рынки западных стран. За последние несколько лет количество игроков в обеих столицах также прирастает (уже более 30 компаний), предлагая различные виды хранения с разным качеством и стоимостью.

Self storage пользуются обычные люди, которые имеют необходимость временно или на постоянной основе арендовать небольшое помещение (аналог кладовки) для хранения своих личных вещей, мебели, техники и т.п. Такая потребность часто возникает перед началом ремонта жилья. Мебель и вещи которые находятся в квартире должны быть вывезены. В противном случае, они будут сильно мешать процессу, их придётся укрывать и постоянно перемещать. Также во время внутренних работ их могут повредить или испачкать. Поэтому и принимается решение вывезти и хранить это вне квартиры до момента окончания ремонта. Услугой также пользуются во время квартирного переезда, при смене места жительства или при ожидании сделок (серии сделок) с недвижимостью собственника.

В том числе у многих клиентов индивидуального хранения ощущается существенный дефицит жилой площади. Имеющееся жильё не позволяет комфортно в нём проживать, деля и без того маленькую площадь со значительным объёмом вещей, которые не используются в повседневной жизни, постоянно мешают и занимают полезную площадь квартиры. Это также относится и к сезонным предметам: велосипедам, самокатам, санкам, снегоходам, верхней одежде, детским коляскам, кроваткам и т.п. Намного проще арендовать на постоянной основе бокс и, по мере необходимости, хранить в нём то, что не понадобится в ближайшее время.

Уровень дохода клиентов индивидуального хранения является довольно высоким и постоянным, и он, конечно же, выше среднего по вашему городу. Но во время ремонта, даже клиенты с небольшим доходом, пользуются индивидуальными боксами и размещают туда, пусть и не все вещи, но по крайней мере самые дорогие, уязвимые и ценный для себя. Это и двигает спрос. А средний срок хранения по данным московских компаний составляет 3-3,5 месяца.

К услугам операторов Self Storage прибегают и компании, общая доля которых в структуре клиентов растёт с каждым годом. Юр.лица аналогично пользуются арендой боксов во время ремонта или переезда. К слову сказать, площади и сроки на которые арендуют помещения компании значительно больше.

В последнее время набирает популярность e-commerce, а клиентов (ИП и юридические лица), которые ведут дистанционную торговлю, прибавляется от года к году. Размещая на индивидуальное хранение свои товары, предприниматели самостоятельно собирают заказы, упаковывают их и отвозят в транспортные компании и курьерские службы. При этом гибкость, которую предоставляет индивидуальное хранение, позволяет им в зависимости от потребностей менять площади арендуемых помещений как в большую, так и в меньшую сторону. Стоит отметить, что обычная аренда складов не позволит в короткие сроки так «играть» площадями.

Выбор склада индивидуального хранения

Обратная связь от клиентов показывает, что приоритетом при выборе оператора Self Storage и склада в частности является локация. Для физических лиц важна близость к дому, где проживает клиент или к недвижимости, которую он купил или собирается купить в ближайшее время. Также допустимым является расположение склада индивидуального хранения по пути на работу одного из супругов или вообще по удобному транспортному маршруту, который клиент не сочтёт затруднительным и время затратным.

Для компаний и индивидуальных предпринимателей вышеперечисленные факторы также являются важными, но к ним ещё добавляются такие приоритеты как удалённость от офиса (если есть), от партнёров, поставщиков, курьерских и транспортных компаний. В общем бизнес должен анализировать удобство не только для своей компании или руководителя (если руководитель самолично контролирует хранение товаров и обработку заказов), но и должен основываться на удобстве работы в сложившейся «эко-системе» своего бизнеса.

На втором равнозначном плане стоит стоимость хранения. Она не сильно ниже в приоритетах, но всё же играет значительную роль. Стоимость хранения зависит в первую очередь от вида индивидуального хранения. Как и говорилось выше, уличное хранение самое бюджетное, а хранение в помещении с температурным режимом, хорошим освещением, с удобной зоной для выгрузки и загрузки — это самое затратное. Иногда клиенты, чтобы снизить свои затрат на аренду, идут на ухудшение локации. Т.е. выбирают, например, уличное хранение вещей в контейнере, хоть это и дальше от места предпочтительной аренды, предложение которой может быть более дорогое.

Следующим приоритетом является возможность динамичного изменения размера помещения. Эту возможность даёт аренда боксов, так как часто выбор параметров боксов является самым внушительным, от менее 1 кубического метра до 100 квадратов и более. Морские контейнеры не могут похвастаться таким набором размеров, так как переделка контейнера удовольствие довольно дорогое.

Далее важными факторами при выборе мест хранения являются температурный режим, независимость от погоды, круглосуточный доступ к ячейке, освещение и другие технические моменты. И этим запросам опять удовлетворяют только склады с боксовой системой. Облачное хранение не проходит по возможности быстрого и беспрепятственного доступа клиента к своим вещам, контейнерное хранение не удовлетворяет требованиям по температуре и погодому влиянию.

В любом случае на каждый вид хранения, на каждую локацию всегда найдутся свои клиенты, всегда найдутся те, кому это будет удобно, не дорого и приемлемого качества. Возможно вскоре все значимые игроки будут иметь в своём арсенале несколько видов хранения для удобства своих клиентов и для возможности увеличить зону своего присутствия.

Чем индивидуальное хранение отличается от ответственного хранения?

На самом деле нет однозначного ответа на этот вопрос, так как в зависимости от вида хранения будут или существенная разница или значительное сходство. И поэтому давайте проведём линию разграничения. А для начала рассмотрим что такое ответственное хранение простыми словами.

Ответственное хранение это услуга, при которой оператор хранения принимает под свою ответственность товары или вещи клиента (ТМЦ — товарно-материальные ценности), хранит их какое-то время и выдаёт обратно целиком или по частям. Учёт переданных на хранение ТМЦ оператор по договорённости с клиентом может вести по местам (обезличено) или по артикулам и наименованиям, а также в необходимых клиенту единицах измерения (штуки, короба, кг и т.п.).

Говоря про ответсвтенное хранение мы подразумеваем ответственность, которую несёт оператор за количество и качество ТМЦ, находящихся на хранении. И если к нему на склад пришло по акту приёма-передачи 100 коробок товара, а отгрузилось по акту приёма-передачи 50 коробок, то ответственность распространяется на остаток, т.е. 50 коробок. Также при хранении по артикулам оператор отвечает за разницу в стоимости разных артикулов товаров. Если вместо табуретки за 300р он отгрузит стол за 5000р, то перед клиентом его ответственность составит 5000-300=4700р.

Так вот, если мы говорим про облачное хранение, то различия между этим видом self storage и ответственным хранением нет. Клиент сдаёт на хранение свои вещи, а оператор облачного хранения принимает их по акту и располагает, например, в стеллаж на хранение. А на этом стеллаже также хранятся вещи и товары других клиентов. Доступ к ним имеют все сотрудники склада, т.е. сотрудники оператора облачного хранения, а значит они несут за каждое место хранения ТМЦ своих клиентов ответственность. И получается, что облачное хранение и ответственное хранение одно и то же по сути. А юридическое закрепление отношений клиента и оператора будет на основании договора хранения.

Если мы рассматриваем вид хранения в контейнере или в индивидуальном боксе на складе, то здесь ситуация совершенно другая. Вы арендуете такой мини-склад, кладёте туда свои ценности (вещи, товары, мебель), закрываете дверь и вешаете свой замок. Ключи от этого замка только у вас. Оператор хранения не имеет доступа к вашему контейнеру или боксу. Оператор не знает что там находится и в каком количестве. А значит он не несёт ответственности за ваши ТМЦ, в противном же случае клиент мог сказать, что там хранился синхрофазотрон и он пропал. Знал ли оператор, что там хранился именно синхрофазотрон? Нет. Знал ли оператор что там вообще хранилось что-то? Нет. Есть акт приёма-передачи синхрофазотрона на хранение? Тоже нет. Поэтому и ответственности оператора перед клиентом нет.

Если в контейнере действительно было это оборудование и оно пропало, то нужно звать правоохранительные органы и расследовать пропажу этого оборудования. Оператор может только помогать и предоставлять всю необходимую информацию: данные из системы контроля доступа, видео записи и свидетельские показания охраны и других сотрудников. Поэтому отношения между клиентом и таким оператором хранения могут закрепляться договором аренды или субаренды, если помещение не в собственности оператора.

Подведём итог вышесказанного. Облачное хранение (хранение на общем складе) — это аналог ответственного хранения. Хранение в боксах или контейнерах (когда у оператора нет доступа к вашим ТМЦ) — это аналог аренды (субаренды) помещения.

Чем индивидуальное хранение (аренда мини-боксов или контейнеров) отличается от обычной аренды?

Ну а теперь мы рассмотрим два вида индивидуального хранения (в контейнерах и складских боксах) и в чём их отличие от стандартной аренды. Про облачное хранение (на стороннем общем складе) мы говорить не будем, так как про него выше уже сказано, что это некий аналог ответственного хранения.

Сразу скажу, что отличий не очень много и они совершенно не явные. И в том и другом случае вы арендуете некую площадь помещения, платите за неё и распоряжаетесь на своё усмотрение в рамках законодательства и договорных обязательств. Давайте перечислим функции, которые есть (должны быть) у операторов индивидуального хранения и которых нет в обычной аренде или функции эти не носят такой точечной направленности на клиента.

1. Централизованная охрана периметра в случае контейнерной площадки или охрана склада в случае боксовой системы. В случае обычной аренды скорее всего охрана будет отсутствовать вовсе или иметь символическую функцию КПП (контрольно-пропускной пункт).
2. Видео наблюдение. При стандартной аренде систему контроля и фиксации с помощью видео вы будете брать на себя самостоятельно.
3. СКД (система контроля доступа). Аналогично первому пункту. Если она и есть в стандартной аренде, то также имеет скорее информационную функцию. А при большом человеко-потоке и машино-потоке на общей территории превращается больше в неудобство нежели в гарантию безопасности. Кроме постоянных сотрудников на общей территории, где находится ваше арендованное помещение, могут находится посторонние гости, курьеры, различные службы услуг и т.д. и т.п.
4. Небольшие площади. Найти в аренду небольшое помещение под хранение вещей и товаров совсем не просто. Дело в том, что в стандартном арендном бизнесе никто не хочет заморачиваться с небольшими площадями, тем более если мы говорим об одном квадратном метре и тем более о ячейке вместительностью 0,5 кубических метра.
5. Легкая смена бокса или контейнера. Даже если вы нашли арендодателя, который готов вам сдать помещение площадью 2 кв.м., то в случае необходимости расширения до 3 кв.м. или уменьшения до 1 кв.м. вы останетесь ни с чем. А арендодатель просто покрутит у виска в ответ на ваши просьбы об изменении площади аренды.
6. Использование обычных или гидравлических тележек у операторов боксовой системы хранения. Если вы арендуете площадь по обычной схеме, то конечно же арендодатель не предоставляет вам такую технику. Её вам придётся закупать на стороне и обслуживать самостоятельно.

Всё вышесказанное вы можете оспорить, придумать отговорки или просто ухмыльнутся. Но в большинстве своём для «маленьких» арендаторов это важно если не в полном объёме, то хотя бы частично.

Индивидуальное хранение как бизнес идея

Касательно привлекательности бизнеса Self Storage уже написано не мало. Это довольно стабильный бизнес, который требует значительных инвестиций, но является более рентабельным по сравнению с другими видами сдачи в аренду помещений.

Как показывает практика, кризисы этому виду бизнеса не страшны. И даже во время пандемии COVID-19 и локдаунов индивидуальное хранение на время просело совсем незначительно и сразу продолжило свой дальнейший рост и развитие. Это хороший показатель надёжности и устойчивости бизнеса во времена неопределённости и падений.

Для оценки объёма инвестиций можно использовать различные методики и напрямую посчитать результат на основании главных источников дохода и расхода: аренда помещения, ФОТ и сдача помещения клиентам. Для более детальной оценки не обойтись без более сложных расчётов, но и они дадут вам хорошие результаты прибыли и окупаемости бизнеса.

Можно воспользоваться франшизой. На сегодня есть несколько предложений по ней, как для боксовой модели хранения, так и для модели уличного хранения в морских контейнерах. В распоряжение вы получите экспертизу, построенную с учётом всех нюансов систему хранения, маркетинг и рекламу. За всё это нужно будет платить, но по заверениям компаний, которые предлагают развитие под их крылом, это того стоит и окупаемость, даже с учётом всех платежей в их сторону, будет три года. Во как!

Нюансом является то, что для каждого вида хранения есть свой минимальный порог входа, ниже которого теоретическая прибыль будет отрицательная. И этот минимальный порог определяет сумму начальных инвестиций, которые начинаются от десятков миллионов рублей. И чем «ширше» будет заход в бизнес индивидуального хранения, тем более успешным будет ваше дело. В противном случае операционные затраты будут съедать больше, чем вы зарабатываете.

Рентабельность бизнеса Self Storage

Для оценочного расчёта рентабельности индивидуального хранения вы можете воспользоваться калькулятором. Подставляя основные данные вы без труда определите и минимальный порог входа, писал выше, и прибыль и расходы. Обратите внимание, что дополнительные затраты и доходы вы можете подставить уже определёнными значениями, которые посчитаете отдельно.

Поиграв с расчётами, как не крути, получается, что для минимального старта хранения в контейнерах необходимо открытую площадку, минимум 1350 кв.м., заставить контейнерами. Многих затрат предполагается на начальной стадии избежать, сэкономить или сделать самостоятельно. А затраты на систему налогообложения вы можете обсудить со своим бухгалтером.

То же самое касается и модели хранения, в которой боксы возведены на складе. Начиная от 500-600 кв.м. аренды склада модель начинает показывать слабенький «плюс». Но опять же при условии, что руководитель-стартапер берёт на себя основную часть функционала и забот по предоставлению услуги. И это всё при том, что минимальные инвестиции будут около 10 млн. рублей.

Индивидуальное хранение в США

В Штатах история развития этой услуги насчитывает без малого 70 лет. Self Storage известен практически каждому жителю. Развита она не только в крупных мегаполисах или столицах, но и в небольших городках. На одного жителя штатов приходится более чем 0,6кв.м. площадей self storage. Основным спросом пользуются уличные модули хранения в виде гаражного комплекса. Только вместо дверей или распашных ворот часто используют рольставни.

Популярность услуги обусловлена длительным нахождением на рынке и мобильностью граждан США. Исторически сложилось так, что жители не боятся срываться с насиженного места. Ради новой работы, должности и заработной платы семья собирает свои пожитки, арендует склад индивидуального хранения и размещает там свои вещи до момента, пока не найдут новое жильё в нужном им городе и не сделают косметический ремонт в случае необходимости.

В штатах в среднем действуют 220 компаний self storage. Первые 100 компаний имеют в собственности 70 млн.кв.м. площадей. А в переводе на одного жителя — он платит операторам индивидуального хранения чуть более 107 долларов год. И эта цифра с каждым годом растёт и растёт. Ну а первое место по количеству площадей занимает компания Public Storage Inc. Её суммарные площади составляют более 17 млн.кв.м.

В инвестиционном плане компании операторы индивидуального хранения, которые торгуются на финансовых рынках, являются очень надёжными и привлекательными. Среди всех вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость именно Self Storage является наиболее предпочтительным активом. И это касается не только США, но и европейских стран. В периоды кризиса данный сектор показывал не только свою устойчивость к потрясениям, но и является аккумулятором новых клиентов и уверенного роста выручки и активов. Такое поведение продемонстрировал кризис коронавируса, когда во время локдаунов по всему миру операторы селф сторэдж получали новых клиентов, увеличивали занятость своих мощностей и даже осуществляли покупки и строительство новых терминалов хранения.

Индивидуальное хранение в Европе

В Европе услуга не так сильно развита (в сравнении с США) и в основном широко представлена в нескольких странах. Вот пятёрка лидеров в порядке убывания площадей: Великобритания, Исландия, Нидерланды, Швеция и Германия. Профессионалы говорят о том, что Self Storage имеет низкую известность среди населения и бизнеса. А операторам нужно прилагать больше усилий для популяризации её как среди обычных граждан, так и среди компаний.

Средняя стоимость 1 кв.м. в месяц составляет 250 евро. Заполняемость хранилищ держится на уровне 80%. При этом в Европе насчитывается почти 5000 объектов и более 10 млн.кв.м. площадей в компаниях, которые владеют десятью и более помещениями. Маленьких как всегда никто не считает )). Лидером является Shurgard у которого 240 объектов (в 2020 году).

Постепенно происходит смещение портрета среднестатистического клиента. Всё большую заинтересованность проявляет бизнес к услуге хранения в небольших боксах. Это связано в первую очередь с развитием дистанционной торговли, а во вторую, с удобством локации и возможностью гибко управлять размером арендуемых площадей и сроками хранения. В густонаселённых городах, особенно в столицах, промышленных складов практически не осталось и поэтому бизнесу удобно иметь небольшие боксы хранения своего товара с хорошей логистической доступностью.

Частные инвесторы и инвестиционные фонды рыщут в поисках крупных компаний селф сторэдж, чтобы купить их на корню. Они готовы рассматривать проекты стоимостью минимум от 50-100 млн. долларов. Для них это не только надёжные инвестиции, но и стабильная дивидендная история. К сожалению, нужного размера операторов хранения не так много даже в перечисленной выше пятерке стран.

Перспективы индивидуального хранения. Дальнейшее развитие

Все без исключения операторы индивидуального хранения оптимистично смотрят в будущее. Они не боятся инвестировать в развитие, внедрять новые технологии и модернизировать существующие. Особое внимание уделяется энергоэффективности, экологичности и удобству новых и существующих помещений. Также стремление к развитию поддерживается возможностью быть проданным какому-нибудь крупному инвестиционному фонду.

С целью уменьшения углеродного следа компании используют новые материалы, которые более энергоэффективные, снижают загрязнение окружающей среды, более долговечные, но, к сожалению, и более дорогие. При этом внимание уделяется также эргономике и дизайну зданий. Особенно это касается хранилищ, которые находятся в черте города. Излишними затратами в городской застройке могут быть окна и избыточные фасады, которые совсем не нужны при возведении зданий за чертой города.

Использование солнечных панелей на сегодняшний момент не так распространено. Связано это с высокими инвестициями в данный источник энергии и низким коэффициентом преобразования энергии. В северных странах с низкой активностью солнца такое стремления к нулевым выбросам СО2 в проектах с использованием панелей и вовсе имеют единичные истории. И там более перспективными могут являться источники энергии в виде ветряков и приливных станций, но конечно же не в черте населённых пунктов. Некоторые проекты направлены не только на получение энергии в собственных нуждах, но и для возможности делиться электро-мощностями со сторонними потребителями. Например, заправка электромобиля — это уже реальность, которую предлагают операторы Self Storage в Европе.

Грунтовые теплообменники. Технологичный, экологичный и экономичный источник отопления зданий. За счёт геотермального тепла специальные тепловые насосы перекачивают энергию из земли и отдают её в помещение. Сами теплообменники могут располагаться как под зданием, так и рядом, как в горизонтальном слое грунта на глубине до нескольких метров, так и вертикально в специальных шахтах. Но это относится только к подходам в строительстве нового хранилища. Если же мы говорим о существующих строениях и их модернизации, то зачастую применить тепловые насосы для отопления хранилищ не представляется возможным или такой проект будет недопустимо дорогим в реализации.

Значительная часть общения операторов хранения со своими клиентами переходит в цифровое поле. Инвестиции в ИТ провоцируют сами пользователи, которые хотят не только общаться в мессенджерах и платить онлайн за услуги индивидуального хранения, но и дистанционно заключать договоры, в приложении или личном кабинете видеть всю необходимую информацию и историю работы с оператором, получать бонусы и участвовать в акциях и многое другое. Но стоит констатировать факт, что ещё не у всех участников рынка селф сторэдж есть на сайтах цены за услуги или имеется возможность на сайте клиенту самостоятельно рассчитать свои расходы за аренду нужного ему бокса.